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Etat des lieux et frais d'établissement | Bail d'habitation

02.03.2015

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 a modifié les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'établissement de l'état des lieux dans le cadre du bail d'habitation non meublée en éclaircissant, notamment, les règles applicables aux frais afférents à son établissement.

Les modalités d'établissement de l'état des lieux. L'état des lieux désigne en réalité deux documents: l'état des lieux dit "d'entrée" et l'état des lieux dit "de sortie". L'état des lieux est joint au contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 (1). L'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés. L'état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés. A l'expiration du bail, la comparaison des deux états permet de déterminer les réparations à la charge du locataire. A défaut d'état des lieux, la présomption de réception des locaux en bon état, posée par l'article 1731 du Code civil, ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte.

Chaque état des lieux est établi, contradictoirement et amiablement, par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté d'un commun accord par eux. A défaut d'accord entre les parties, ces états sont établis par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Ces deux cas de figure relatifs à l'établissement des états des lieux posaient la question des frais y afférents. La loi du 22 décembre 2010 (2) vient de poser les règles applicables à la répartition des frais d'établissement des états des lieux entre le bailleur et le locataire.

La répartition des frais d'établissement des états des lieux entre les parties. La lettre de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 étant imprécise concernant les règles relatives aux frais d'établissement de l'état des lieux, de nombreuses questions se posaient dont les réponses se répartissaient entre la jurisprudence et des réponses ministérielles (3). Les règles applicables en la matière sont dorénavant clairement définies depuis la modification dudit article 3 de la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 22 décembre 2010.

. Si l'état des lieux est établi, contradictoirement et à l'amiable, par les parties sans recours à un tiers, son établissement n'entraîne aucun frais.

. Si l'état des lieux est établi, contradictoirement et à l'amiable, par les parties mais celles-ci ont eu recours d'un commun accord à un tiers pour son établissement (un huissier de justice par exemple), les honoraires négociés ne peuvent être laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire. Les frais d'établissement sont entièrement à la charge du bailleur et de lui seul.

. Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable entre les parties, il est alors établi contradictoirement par un huissier de justice mandaté à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Les parties doivent en être avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

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(1) Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. - (2) Loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires. - (3) Réponse ministérielle n° 77467: JOAN Q, 17 janvier 2006; Rép. Min. n° 7859: JOAN Q, 7 août 1989; Rép. Min. n° 34578: JOAN Q, 1er novembre 1999.


Par la Rédaction ImmobilierLegJuris

 

Etat des lieux - Frais d'établissement - Bail d'habitation - Loi du 6 juillet 1989 - Loi du 22 décembre 2010

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