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Contrat de location, bail de location : les obligations et clauses illicites

Contrat de location : Les mentions obligatoires et les clauses illicites

14.03.2016

Il existe en droit français divers types de location d'un logement (location d'un logement non meublé, meublé, à titre saisonnier, location d'un parking,...). Quelles sont celles soumises aux dispositions de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 ? Quelles sont les clauses obligatoires et les clauses illicites du contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 ?

1 - LES LOCATIONS SOUMISES A LA LOI N° 89-462 DU 6 JUILLET 1989 DITES "LOCATIONS NON MEUBLEES"

La loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 titre Ier s'applique :

. Aux locations de locaux à usage d'habitation principale ;

. Aux locations de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation principale ;

. Aux garages, places de stationnement, jardins et aux autres locaux, lorsqu'ils sont loués accessoirement au local principal par le même bailleur ;

Le bail de location de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale est souvent désigné dans le langage courant par "contrat de location d'un logement non meublé", "bail de location d'un logement vide".

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 titre Ier ne s'applique pas :

. Aux locations saisonnières à l'exception des dispositions relatives au dossier de diagnostic technique ;

. Aux logements-foyers à l'exception des dispositions relatives à l'obligation de délivrance d'un logement décent en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 

. Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis de la loi de 1989 ;

. Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception des dispositions relatives au dossier de diagnostic technique, et, des dispositions relatives à l'obligation de délivrance d'un logement décent en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

2 - LES CLAUSES OBLIGATOIRES DU BAIL D'HABITATION NON MEUBLEE

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un contrat de location écrit précisant :

. Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, et, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

. Le nom ou la dénomination du locataire ;

. La date de prise d'effet et la durée du bail d'habitation ;

. La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l'habitation ;

. La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

. Le montant du loyer, ses modalités de paiements ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ;

. Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

. Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu au contrat de location ;

. Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut, le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers ;

. A compter de sa publication officielle, une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location ;

. Un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ;

. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le propriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

3 - LES CLAUSES ILLICITES DU BAIL D'HABITATION NON MEUBLEE ET MEUBLEE REPUTEES NON ECRITES

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dresse une liste des clauses réputées non écrites. Lorsqu'un contrat de location soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 contient une ou plusieurs des clauses illicites énumérées ci-dessous, celles-ci sont tout simplement réputées non écrites ; le contrat n'est pas nul dans son ensemble mais uniquement la ou les clauses illicites.

Ainsi est illicite et réputée non écrite toute clause :

. Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

. Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

. Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

. Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

 . Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradations d'un élément commun de la chose louée ;

. Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

. Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

. Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

. Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

. Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

. Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice ;

. Qui prévoit le renouvellement du bail d'habitation non meublée par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique (ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) ou à 6 ans si le bailleur est une personne morale ;

. Qui prévoit le renouvellement du bail d'habitation meublée par tacite reconduction pour une durée inférieure à 1 an ;

. Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

. Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

. Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de la rémunération des intermédiaires à la conclusion ou à l'établissement du contrat de location et du versement d'un dépôt de garantie ;

. Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile ;

. Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

. Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

. Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel ;

. Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.

Par la Rédaction ImmobilierLegJuris

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